近日 天津市规划资源局出台 《关于住宅多样性空间 增值利用规划管理的指导意见（试行）》

  近日，天津市规划资源局出台《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》。

  当前，我国住房建设和房地产开发进入高水平质量的发展新阶段，为满足人民对美好生活的向往需求，适应住房建设标准逐步提升的发展的新趋势，符合住宅市场设计精细化和多样化需求，在国家及地方相关规范标准的基础上，结合本市真实的情况，天津市规划资源局制定了《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》，最重要的包含住宅挑空空间、住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间及住宅室外专有庭院等四类多样性空间的增值利用政策。

  住宅挑空空间可以轻松又有效地创造丰富的室内空间形态。过往的建设过程中由于建设约定和后期管理不到位，带来各种自行搭建造成超出容积率和存在安全风险隐患的问题，为此《意见》对住宅挑空空间建设进行了约束。

  一是住宅挑空空间设置要求，住宅挑空空间通高部位的建筑层高不应超过7.2m，且其建筑面积总和不应超过该住宅套型总建筑面积的20%；

  二是设置挑空空间的住宅套数比例要求，高层住宅中设置通高部位的住宅套数不应超过高层住宅总套数的20%，低多层住宅设置通高部位的住宅套数不限。

  《意见》明确了对可做挑空空间住宅的约束性要求，既满足房地产市场产品设计多样化性需求，又考虑到挑空空间广泛适用性，不仅是洋房等小众产品的独有，同时对挑空面积设置比例要求某些特定的程度上杜绝了因过多挑空带来的潜在安全风险等不利因素。

  屋顶是每栋建筑都具有的重要组成部分之一，与普通的平屋顶相比，坡屋顶无论在外部空间效果上极大丰富了城市形象，还是在室内空间上提供多样性功能的需求，都具有特殊的作用和意义，对于住宅建筑，屋顶、阁楼也是极具趣味性空间和开启想象力的空间。

  一是住宅坡屋顶设置要求，坡屋顶起坡点与楼面垂直距离不大于600mm，坡屋顶坡度角不大于60°，屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8m；

  二是奖励政策，满足上述坡屋顶设置要求的，坡屋顶下建筑面积可享受容积率奖励，奖励建筑面积不计容积率，但需补缴土地出让收益。

  对于城市而言，鼓励坡屋顶的建设，为城市的第五立面带来多种可能，极大丰富了城市特色风貌。从开发商角度，坡屋顶下建筑面积作为奖励政策，提升了顶层住宅的价值，激发了更多创新产品的积极性。对于居民而言，屋顶下的建筑面积依据相应的规范、政策要求明确落在房本上，住宅结构安全可靠，物业管理清晰不隐晦。

  住宅投影下地下空间具有较高使用价值，可以创造丰富的室内空间形态，但地下空间利用不充分，造成大量地下空间资源未被很好的开发利用，同时存在未经审批，私自改造使用，产权不明晰现象。

  一是住宅地下室设置要求，住宅地下室（住宅单元的地下空间增值利用部分）住宅地下室总层高不应超过6.0m，住宅的卧室、起居室(厅)不应布置在地下；

  二是土地出让金补缴政策，住宅地下室建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关法律法规减半执行。住宅正投影下的地下室是不便于布置停车位及设备用房的“鸡肋”空间，上述政策是对此低效空间利用开发的突破，明确了住宅投影下的地下部分可当作住宅的一部分，提高了住宅尤其是首层住宅的价值，也为首层住宅产品的创新设计提供了多种可能。

  拥有室外小院成了当下不少城市居民对住宅产品的愿望，为规范住宅室外庭院的管理，让城市居民踏实拥有多彩生活的室外庭院同时，《意见》从高品质生活，高效能治理方面努力促进小区全体业主在真实的生活中真正感受到共享共管共建美好家园。

  一是住宅室外专有庭院设置要求，允许低多层住宅设置室外专有庭院，住宅室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率，可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.80m；

  二是规划审批要求，住宅室外专有庭院应界线及立面效果，纳入建设工程设计的具体方案审查内容。通俗地说就是“小院”在满足规划指标要求、不侵占公共利益的前提下，给予居民更多的住宅产品选择可能性。

  拟出让居住项目在核发规划条件通知书时应注明：“鼓励住宅多样性空间增值利用，按照我市有关法律法规执行”。土地出让后，建筑设计企业应按照规划条件要求做方案设计，利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间需补缴土地出让金的，整体开发建设的，经有关区分局审核同意，在核发建设工程规划许可证前，按我市有关法律法规履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。分期开发建设的，在各分期（不包括最后一期）开发建设中，经有关区分局审核同意，可先行办理该期建设工程规划许可证，在该期规划验收前，分局应按我市有关法律法规履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续；在最后一期开发建设中，经有关区分局审核同意，在核发最后一期建设工程规划许可证前，按我市有关法律法规履行签订土地出让补充合同、补缴土地出让金等相关手续。

  该意见发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，由建筑设计企业提出书面申请，经报有关区分局认定同意执行本规定的，可按照上述程序办理相关手续。

  按照该意见利用住宅坡屋顶空间、住宅地下室空间产生的建筑面积，计入产权登记；按照该意见设置的住宅室外专有庭院，属于专有部分特定空间，体现在房产证附图中。

  该意见涉及的坡屋顶下建筑面积、住宅地下室建筑面积、挑空空间建筑面积由项目实施主体、设计单位、实施工程单位、测绘单位按照相关规范设计、建设、测量，不得虚假设计、施工、测量。项目实施主体负总责任，设计单位、实施工程单位、测绘单位对真实性、准确性、合规性各负其责。项目实施主体有失信行为的，将其纳入工程建设项目审批信用管理信息平台，归集至天津市行政机关联合奖惩监管系统，按照“一处失信、处处受制”的原则实施联合惩戒。相关规划管理要求在建设工程规划许可证及所附图件中予以明确，在规划验收中发现未按照建设工程规划许可证的规定建设的，移交执法队伍依法依规查处，予以拆除或没收。

  按照规划要求设计住宅室外专有庭院的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建损害他人合法权益不良行为。规划验收合格并投入到正常的使用中后，房屋产权人不得私自对本规定涉及的建筑内部结构可以进行改造，违反上述要求的应承担对应法律责任。

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